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コラム
外壁
失敗しないアパートなどの賃貸物件の塗り替え工事の選び方
2022.04.02
アパートなどの賃貸物件を所有している方の中には、外壁塗装などの外観メンテナンス時期や費用のことでお悩みの方が多いと思います。
賃貸物件の入居率を維持していくためには、定期的に必要なメンテナンスを行い、建物を常に健全な状態に保っていくことが不可欠といえます。
しかし一般的にアパートなどの賃貸物件では、塗り替え費用や工期などが普通の戸建住宅よりも多くかかってしまうこともあり戸建て住宅とは勝手が違うポイントも多々あります。
さらに工事中にはご入居中の方からのクレームも数多く発生する恐れがあるので、戸建住宅とは異なる注意点が存在します。
そこで今回は、賃貸物件と一般的な戸建住宅の外壁塗り替え工事の違いや、賃貸物件の塗り替え工事を行う際の注意点などを詳しく紹介します。
賃貸物件の現状
少子高齢化や単身世帯の増加など、賃貸住宅のありかたも時代と共に変化しています。健全な賃貸住宅の経営を長く継続していくためには、まずは現状をよく理解しておくことが大切です。
近年は少子化による人口減少のため、全国で空き家が急増しています。
2018年の住宅・土地統計調査の結果では、全国の空き家数は849万9千戸と過去最多となり、実に住宅の13.6%を占めています。
すなわち、国内の住宅の8軒に1軒以上が空き家となっています。
そして空き家は、今後もさらに増え続けていくことが予想されています。
また増加している空き家のうち、半数以上が賃貸住宅の空き家といわれています。
賃貸住宅の空き家の原因には、供給過剰による入居率の減少や借り手のニーズとマッチしていないことなどがあり、借り手が減れば当然オーナーの家賃収入が減少してしまうことになります。
したがってこれからの賃貸経営は、きわめて厳しくなるといわざるをえません。
入居率を上げて満室にするためには、入居者目線で長く住みたくなる住まいを目指すことが不可欠で、安心して暮らせる住環境を提供してご入居される方の満足度を高めていくことが必要になります。
そのために有効となる手段のひとつが「外観の美しさを保つこと」すなわち外壁や屋根の定期的な塗り替えといえます。
賃貸物件と一般的な戸建物件との塗り替え工事の違い
アパートの収益性を高めるためには、外壁や屋根を定期的に塗り替えることが欠かせません。しかしアパートなどの賃貸物件と一般的な戸建物件とでは、同じ塗り替え工事であっても異なる点があります。
賃貸物件を塗り替える際には、事前にこの点を良く理解しておくことが大切です。
そこで、この章では賃貸物件と戸建物件との違いを紹介します。
〇 賃貸物件の塗り替え工事ではクレームが発生しやすい
外壁や屋根の塗り替え工事の際には、塗料の飛散や騒音の発生などで現場の近隣住民からクレームが発生することがありますが、賃貸物件の場合にはそれ以外にもご入居されている方からも、ご指摘を受けることがあります。通常、塗り替え工事を行う際には事前に近隣住民に対して挨拶を行い工事時期や作業時間などを告知しますが、アパートなどの賃貸物件の場合には、ご入居中の方に対しても事前に挨拶を行っておくことが大切です。
賃貸物件は戸建住宅とは異なり、塗装工事を行ってもご入居されている方自身の所有物が綺麗になるわけではありません。
そしてご入居中の皆さんそれぞれが異なる価値観を持ち、生活リズムも異なるので、慎重に対応することが求められます。
また塗り替え時期に関してもなるべくご入居されている方の迷惑にならないように、連休や年末・年始、引っ越し時期などは避けた方が無難といえるでしょう。
〇 賃貸物件の塗り替え工事では、費用や工期が多くかかる
賃貸物件の外装をメンテナンスする際には、外壁や屋根などの他に、階段、共用廊下などの鉄部塗装やベランダの防水工事などが必要になります。またアパートなどの賃貸物件は戸建住宅よりも建物が大きくなることが多いので、塗装面積が増えて塗り替え費用や工期が戸建住宅よりも多くかかるのが一般的です。
費用は300万円以上かかることもあり、工期は普通の戸建住宅であれば10日～2週間程度ですが、アパートの場合には規模によっては1か月近くかかってしまうこともあります。
その間、ベランダに洗濯物が干せなかったり、共用廊下や階段の通行に支障をきたしたりするので、事前にご入居されている方からの理解を求めておく必要があります。
賃貸物件の塗り替え工事を行う際の注意点
賃貸物件の塗り替え工事は、単なる建物のメンテナンスの一環と言うことだけでなく、入居率UPや入居者からのクレーム予防があります。劣化を長い間放置しておくと、ご入居されている方からのご指摘を受けることになるためです。
したがって、せっかく塗り替えるのであれば事前にアパートの入居者層を知り、その上でターゲット層を定めて、そのターゲット層が好みそうな人気のカラーやデザインにすることが求められます。
たとえば年配の方であればブラウンやベージュ系などの落ち着いてシックな色合い、学生などの比較的若い人向けであればポップで明るい色が好まれるでしょう。
いずれにしても戸建住宅とは異なり自分で居住するわけではないので、あくまでもご入居される方の目線で考えることが大切です。
また賃貸物件の運営はひとつの事業といえるので、コストパフォーマンスが非常に重要になります。
安い塗料を使用して短い年数で何度も塗り替えるよりも、多少費用がかかっても高耐久性塗料を使用して塗り替え回数を少なくした方が長い目で見るとコスパが良いと言えます。
こうした点についても事前によく検討し、決定することが大切です。
迷われた場合は、管理会社から提案やアドバイスを受けることをおすすめします。
そして前述の通り、外装メンテナンス工事を実施する際には、ご入居中の方のクレーム予防が重要になります。
工事の告知を行う際には、作業日が近くなってからの告知はクレームの原因になりますので、ご入居中の方への告知は少なくとも工事の2週間前までには行うようにしましょう。(現場近隣への挨拶は工事の1週間前までに行います)
また施工業者の選定にあたっては、賃貸物件の施工実績が豊富な専門業者に直接依頼するようにすると、ご入居中の方への対応を任せることができて安心です。
まとめ
アパートなどの賃貸物件の塗り替え工事を行う際には、施工業者の手腕によって出来映えが大きく左右されます。賃貸物件の塗り替えは単に建物のメンテナンスとして行うだけではなく、入居率UPや家賃収入の向上など、資金繰りやその後の事業計画にも大きな影響を与えることになります。
したがって、塗装する色や使用する塗料の提案、入居者への対応など施工業者の力量をしっかりと把握した上で業者選定を行うことが極めて重要になると言えるでしょう。
今回のお話の内容をご参考いただき、賃貸物件の塗り替え工事をトラブルなく成功させていただければ幸いです。
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